devis chiffrant le montant des dégradations

Publié le mardi 10 décembre 2019

Un devis chiffrant le montant des dégradations suffit-il pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie ?

Que dit la loi à ce sujet ?
Le propriétaire est tenu de restituer l’intégralité du dépôt de garantie au locataire ou, à défaut, de justifier les sommes retenues (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

L’article 22 indique également que si l’état des lieux n’indique pas de dégradation, vous avez 1 mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie. Ce délai passe à 2 mois, si les états des lieux d’entrée et de sortie ne sont pas conformes.

S’il y a retenue et pour qu’elle soit valable :
-vous devez avoir procédé avec le locataire à un état des lieux contradictoire c’est à dire signé par les 2 parties et qui indique clairement les dégradations constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée ;
-ces dégradations doivent être imputables au locataire.
Ne peuvent pas être pris en compte l’usure normale, la vétusté, la malfaçon ou le vice de construction qui sont à la charge du bailleur ;
-vous êtes tenu de justifier tout montant retenu sur le dépôt de garantie (pour les dégradations tout comme pour les loyers ou charges impayés).

Un devis chiffrant le montant des réparations est-il suffisant ?
La Cour de Cassation a tranché en annulant une décision de justice où un juge avait ordonné au propriétaire de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant, car il ne produisait aucune facture permettant de justifier d’une remise en état effective du logement. Selon la Cour, l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives (cass. civ. 3e du 16.9.08, n°07-15789).
En l’absence de devis, le juge peut fixer le montant des réparations.

L’exécution des travaux n’est donc pas une obligation. À l’issue du bail, vous pouvez garder une partie ou la totalité du dépôt de garantie du locataire en paiement des réparations qui lui incombent. Il vous suffit simplement d’apporter la preuve que des dégâts imputables au locataire ont été commis, grâce à la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie, et selon la Cour d’Appel de Montpellier d’en donner une évaluation chiffrée en produisant des devis correspondants aux travaux nécessaires (CA de Montpellier du 4.11.09, n° 08/09290).
Un devis est donc bien un justificatif valable aux yeux de la jurisprudence, même si aucune suite n’est donnée.

ATTENTION : Si vous souhaitez faire vous même les travaux, vous ne pourrez faire de retenue qu’à hauteur du prix du matériel acheté et non sur le temps passé ou les déplacements effectués.

A NOTER : à défaut de restitution dans le délai légal, vous devrez restituer le montant majoré de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

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